تبلیغات
" دیباچه حقوقی " - مطالب خیارات

در خیارات و احكام راجعه به آن ( ۱ ) 
زیرنویس : 
۱ - رای وحدت رویه ۲۳ - ۲۶/۷/۱۳۴۴ : ( ( . . . در موضوع اختلاف رویه حاصل میان شعبه اول و شعبه دوم دیوان عالی كشور راجع به استحقاق یا عدم استحقاق مطالبه اجور در مدت خیار از طرف انتقال گیرنده در معامله حق استرداد نظر به ماده ( ۳۴ ) اصلاحی قانون ثبت مصوب مردادماه ۱۳۱۰ كه به موجب آن اصل وجه ثمن و اجور مال مورد معامله در مدت خیار متعلق حق انتقال گیرنده شناخته شده و نظر به ماده ( ۷۲۲ ) قانون آیین دادرسی مدنی كه به موجب آن در صورتی كه مال مورد معامله در تصرف انتقال گیرنده باشد انتقال دهنده در مدت تصرف حق اجرت المثل گیرنده ندارد رای شعبه دوم نتیجتا مورد تایید است . . . ) ) 
نظریه ۴۷۸۰/۷ - ۲۴/۶/۱۳۷۷ا . ح . ق : مواد قانون مدنی راجع به بیع از ماده ( ۳۳۸ ) الی ( ۴۶۳ ) ، هیچ یك نوع مذهب را از موجبات فسخ معامله ذكر نكرده و به علاوه طبق اصل ( ۲۰ ) قانون اساسی تمام افراد ملت ایران در مقابل قانون متساوی الحقوق هستند و قانونی كه معامله با غیرمسلمان را منع كند نیز تاكنون به تصویب نرسیده است . بنابراین رسیدگی و صدور حكم به فسخ معامله در چنین دعوایی مستند قانونی ندارد . 

فقره اول - در خیارات 
ماده ۳۹۶ - خیارات از قرار ذیلند : ( ۱ ) 
زیرنویس : 
۱ - رای اصراری ۱۲ - ۲۷/۲/۱۳۷۳ : بر دادنامه تجدیدنظرخواسته اشكال وارد است زیرا درست است كه در بند ۱۱ سند عادی مورخ ۲۲/۲/۱۳۶۸متداعیین كلیه خسارات را از خود ساقط كرده اند لكن در بند ۱۴سند مزبور با قید جمله ( چنانچه فروشنده در دفترخانه حاضر نشد و یا به هرنحوی از انحاء از انجام معامله استنكاف ورزد بایستی علاوه بر استرداد فوری دریافتی معادل همان مبلغ . . . به خریدار پرداخت نماید ) برای وی جعل خیارشده است و به عبارت دیگر اسقاط خیارات در بند ۱۱ به نحو عام بوده و بند ۱۴ ذكر خاص بعد از عام و استثنا از كل به عنوان جعل خیار در فاصله زمانی بین تاریخ بیع نامه مورخ ۲۲/۲/۱۳۶۸و تاریخ تنظیم سند در دفترخانه ۲۲/۳/۱۳۶۸در مجلس واحد و قبل از اجرا صیغه است و این استثنا منافاتی با كلیت مذكور در بند ۱۱ ندارد . بدیهی است با جعل و استفاده از این خیار و انصراف از معامله ولو بدون ادعای غبن ( به هرنحوی از انحاء ) و رد كل مبلغ دریافتی از ثمن معامله و معادل آن وسیله بایع به مشتری اساس بیع منهدم می شود و این معنی با جعل و تعیین وجه التزام برای تحكیم بیع كه اساس استدلال دادگاه صادركننده رای تجدیدنظر خواسته است متفاوت است و مستفاد ازفتوای حضرت آیت الله العظمی گلپایگانی رضوان الله علیه در پاسخ استفتایی كه از معظم له درمورد شده است مویدهمین معنی است بنابه مراتب باتوجه به بند ۱۴ سند عادی فوق الذكر و اینكه تجدیدنظر خواه با استفاده از خیار مزبورانصراف خود را از معامله اعلام و از تنظیم سند رسمی خودداری كرده است معامله موضوع سند مورخ ۲۲/۲/۱۳۶۸فسخ شده تلقی و رای دادگاه كه مغایر مطالب مذكور در بالا است نقض می شود . 
نظریه ۲۳۵۴/۷ - ۶/۴/۱۳۷۹ ا . ح . ق : معمولا در اسناد رسمی مربوط به معاملات قطعی ، اسقاط كافه خیارات قیدمی شود و طرفین آن را امضا می كنند ، اگر سندی دارای چنین عبارتی باشد و طرفین آن را امضا كرده باشند كلیه خیارات من جمله خیار مجلس ساقط خواهد بود . درصورتی كه چنین عبارتی قید نشده باشد ، چون خیار مجلس تا زمانی است كه متعاملین از هم جدا نشده اند با خروج خریدار از دفترخانه و ترك آن محل افتراق حاصل گردیده است خیار مجلس ساقط است 

ادامه ماده ۳۹۶ 
۱ - خیار مجلس . 
۲ - خیار حیوان . 
۳ - خیار شرط . 
۴ - خیار تاخیر ثمن . 
۵ - خیار رویت و تخلف وصف . 
۶ - خیار غبن . 
۷ - خیار عیب . 
۸ - خیار تدلیس . 
۹ - خیار تبعض صفقه . 
۱۰ - خیار تخلف شرط . 

اول - در خیار مجلس 
ماده ۳۹۷ - هر یك از متبایعین بعد از عقد فی المجلس و مادام كه متفرق نشده اند اختیار فسخ معامله را دارند . ( ۱ ) 
زیرنویس : 
۱ - نظریه ۲۳۴۵/۷ - ۶/۴/۱۳۷۹ ا . ح . ق : در صورت قید پاسقاط كافه خیارات ، كلیه خیارات من جمله خیارمجلس ساقط خواهد بود . . . . خیار مجلس تا زمانی است كه متعاملین از هم جدا نشده اند و با خروج خریدار از دفترخانه و ترك آن محل افتراق حاصل گردیده و خیار مجلس ساقط است 

دوم - در خیار حیوان 
ماده ۳۹۸ - اگر مبیع حیوان باشد مشتری تا سه روز از حین عقد اختیار فسخ معامله را دارد . 

سوم - در خیار شرط 
ماده ۳۹۹ - در عقد بیع ممكن است شرط شود كه در مدت معین برای بایع یا مشتری یا هر دو یاشخص خارجی اختیار فسخ معامله باشد . ( ۱ ) 
زیرنویس : 
۱ - رای اصراری ۲۶ - ۹/۸/۱۳۷۴ : ( ( . . . با لحاظ محتویات پرونده و عبارت ذیل قولنامه بدین شرح > هرگاه یكی ازطرفین قرارداد از مورد معامله عدول كند چك دویست هزارتومانی طرف به نفع طرف دیگر قابل پرداخت است وطرفین حق هیچ گونه اعتراضی نخواهند داشت . استدلال دادگاه بر عدم قبول حق عدول به عنوان حق خیار ، با شرطمذكور در قولنامه مغایر است . . . ) ) 
رای اصراری ۹ - ۹/۴/۱۳۷۱ردیف۷۰/۷۸ : اعتراض تجدیدنظرخواهان موجه نیست زیرا مندرجات مستند دعوی دایر به تحویل آپارتمان به تجدیدنظرخوانده و اخذ مبالغی بابت ثمن معامله و تعهد تجدیدنظرخواهان به تفكیك آپارتمان و تنظیم سند انتقال رسمی در دفترخانه من حیث المجموع دلالت بر وقوع عقد بیع دارد و برای تجدیدنظرخواهان شرطی برای فسخ معامله پیش بینی نشده است . 
به رای اصراری ۳۱ - ۳۰/۸/۱۳۷۴ ردیف ۷۴/۲۸مندرج در پاورقی ماده ۳۶۲ نیز مراجعه شود . 
نظریه ۹۸۳/۷ - ۲۶/۳/۱۳۷۰ ا . ح . ق : ( ( وجود خیار فسخ در مدت عمر فروشنده در عقد بیع مدت دار محسوب ومشمول ماده ( ۳۹۹ ) قانون مدنی است ) ) . 

ماده ۴۰۰ - اگر ابتدای مدت خیار ذكر نشده باشد ابتدای آن از تاریخ عقد محسوب است والاتابع قرارداد متعاملین است . ( ۱ ) 
زیرنویس : 
۱ - نظریه ۲۹۰/۷ - ۲۲/۲/۱۳۷۶ا . ح . ق : ( ( در صورت احراز صحت بیع نامه ، تاریخ تنظیم سند ، آغاز خیار شرط وموعد حضور در دفترخانه پایان خیار شرط محسوب می شود . . . اما اگر در قرارداد مهلتی برای استفاده از خیار شرط ویا مهلت معینی برای مراجعه به دفترخانه و تنظیم سند رسمی معین نشده باشد دراین صورت طبق مفاد ماده ( ۴۰۱ ) قانون مدنی هم شرط خیار و هم بیع باطل خواهد بود . اگر سند تنظیمی قولنامه و قرارداد بیع در آینده باشد موردمشمول ماده ( ۱۰ ) قانون مدنی بوده و احكام بیع و خیارات درآن مورد جاری نیست و توافق طرفین معتبر است . ) ) . 

ماده ۴۰۱ - اگر برای خیار شرط مدت معین نشده باشد هم شرط خیار و هم بیع باطل است . ( ۱ ) 
زیرنویس : 
۱ - به زیر نویس ماده ۳۹۹ مراجعه شود . 

چهارم - در خیار تاخیر ثمن 
ماده ۴۰۲ - هرگاه مبیع عین خارجی و یا در حكم آن بوده و برای تادیه ثمن یا تسلیم مبیع بین متبایعین اجلی معین نشده باشد اگر سه روز از تاریخ بیع بگذرد و در این مدت نه بایع مبیع را تسلیم مشتری نماید و نه مشتری تمام ثمن را به بایع بدهد بایع مختار در فسخ معامله می شود . 

ماده ۴۰۳ - اگر بایع به نحوی از انحاء مطالبه ثمن نماید و به قراین معلوم گردد كه مقصود التزام به بیع بوده است خیار او ساقط خواهد شد . 

ماده ۴۰۴ - هرگاه بایع در ظرف سه روز از تاریخ بیع تمام مبیع را تسلیم مشتری كند یا مشتری تمام ثمن را به بایع بدهد دیگر برای بایع اختیار فسخ نخواهد بود ( ۱ ) اگر چه ثانیا به نحوی از انحاءمبیع به بایع و ثمن به مشتری برگشته باشد . ( ۲ ) 
زیرنویس : 
۱ - رای اصراری ۷ - ۲۶/۳/۱۳۷۱ردیف۷۰/۶۱ : نظربه اینكه دادگاه براساس مندرجات سند مدرك دعوی مورخ ۱۲/۹/۱۳۶۴ و اظهارات متداعیین درجریان رسیدگی قضایی وقوع عقد بیع و صحت آن را احراز نموده و مبیع درهمان زمان تحویل مشتری بوده و قسمتی از ثمن معامله هم به بایع تسلیم گردیده است ، لذا بایع بر طبق صدر ماده ۴۰۴ق . م . از جهت عدم وصول بقیه ثمن معامله حق فسخ معامله را نداشته ( است ) . 
۲ - به پاورقی های مواد ۳۹۹ الی ۴۰۱ مراجعه شود . 

ماده ۴۰۵ - اگر مشتری ثمن را حاضر كرد كه بدهد و بایع از اخذ آن امتناع نمود خیار فسخ نخواهد داشت . 

ماده ۴۰۶ - خیار تاخیر مخصوص بایع است و برای مشتری از جهت تاخیر در تسلیم مبیع این اختیار نمی باشد . 

ماده ۴۰۷ - تسلیم بعض ثمن یا دادن آن به كسی كه حق قبض ندارد خیار بایع را ساقط نمی كند . 

ماده ۴۰۸ - اگر مشتری برای ثمن ضامن بدهد یا بایع ثمن را حواله دهد بعد از تحقق حواله خیار تاخیر ساقط می شود . 

ماده ۴۰۹ - هرگاه مبیع از چیزهایی باشد كه در كمتر ازسه روز فاسد و یاكم قیمت می شودابتدای خیار از زمانی است كه مبیع مشرف به فساد یا كسر قیمت می گردد . 

پنجم - در خیار رویت و تخلف وصف 
ماده ۴۱۰ - هرگاه كسی مالی را ندیده و آن را فقط به وصف بخرد بعد ازدیدن اگر دارای اوصافی كه ذكر شده است نباشد مختار می شود كه بیع را فسخ كند یا به همان نحو كه هست قبول نماید . 

ماده ۴۱۱ - اگر بایع مبیع را ندیده ولی مشتری آن را دیده باشد و مبیع غیر اوصافی كه ذكر شده است دارا باشد فقط بایع خیار فسخ خواهد داشت . 

ماده ۴۱۲ - هرگاه مشتری بعضی از مبیع را دیده و بعض دیگر را به وصف یا از روی نمونه خریده باشدوآن بعض مطابق وصف یانمونه نباشدمی تواندتمام مبیع راردكندیاتمام آن راقبول نماید . 

ماده ۴۱۳ - هرگاه یكی از متبایعین مالی را سابقا دیده و به اعتماد رویت سابق معامله كند و بعداز رویت معلوم شود كه مال مزبور اوصاف سابقه را ندارد اختیار فسخ خواهد داشت . 

ماده ۴۱۴ - در بیع كلی خیار رویت نیست و بایع باید جنسی بدهد كه مطابق با اوصاف مقرره بین طرفین باشد . 

ماده ۴۱۵ - خیار رویت و تخلف وصف بعد از رویت فوری است . 

ششم - در خیار غبن 
ماده ۴۱۶ - هر یك از متعاملین كه در معامله غبن فاحش داشته باشد بعد از علم به غبن می تواند معامله را فسخ كند . 

ماده ۴۱۷ ( اصلاحی ۱۴/۸/۱۳۷۰ ) - غبن در صورتی فاحش است كه عرفا قابل مسامحه نباشد . ( ۱ ) 
زیرنویس : 
۱ - ماده ۴۱۷ مصوب - ۱۸/۲/۱۳۰۷اگر غبن به مقدار خمس قیمت یا بیشتر باشد فاحش است ودركمتر ازمقدارمزبور درصورتی فاحش است كه عرفا قابل مسامحه نباشد . 
ماده ۴۱۷ ( اصلاحی ۸/۱۰/۱۳۶۱ ) – ( ( غبن درصورتی فاحش است كه عرفا قابل مسامحه نباشد . ) ) 

ماده ۴۱۸ - اگرمغبون درحین معامله عالم به قیمت عادله بوده است خیار فسخ نخواهد داشت . 

ماده ۴۱۹ - در تعیین مقدار غبن شرایط معامله نیز باید منظور گردد . 

ماده ۴۲۰ - خیار غبن بعد از علم به غبن فوری است . ( ۱ ) 
زیرنویس : 
۱ - نظریه ۶۱۲۸/۷ - ۳۰/۸/۱۳۷۲ا . ح . ق : فوریت موردنظر در ماده ( ۴۲۰ ) قانون مدنی همزمان با علم به آن است و چنانچه فردی بعد از مدت طولانی از انجام معامله علم به غبن پیدا كند و فی الفور اقدام به استفاده از خیاربنماید و اسباب وقفه را نیز بتواند در دادگاه ثابت نماید ، این ترتیب منافاتی با روح ماده موردنظر ندارد . 

ماده ۴۲۱ - اگر كسی كه طرف خود را مغبون كرده است تفاوت قیمت را بدهد خیار غبن ساقطنمی شود مگر اینكه مغبون به اخذ تفاوت قیمت راضی گردد . 

هفتم - در خیار عیب 
ماده ۴۲۲ - اگر بعد از معامله ظاهر شود كه مبیع معیوب بوده مشتری مختار است درقبول معیوب یا اخذ ارش یا فسخ معامله . ( ۱ ) 
زیرنویس : 
۱ - نظریه ۵۶۸۶/۷ - ۱۱/۸/۱۳۷۸ ا . ح . ق : در خصوص عدم صدور پروانه ساختمان به علت كاربری غیرمسكونی ، با عنایت به اینكه عدم تحقق غرض خریدار كاشف از عیب مبیع نیست حق فسخ معامله برای خریدارمحقق به نظر نمی رسد . 

ماده ۴۲۳ - خیار عیب وقتی برای مشتری ثابت می شود كه عیب مخفی و موجود در حین عقدباشد . 

ماده ۴۲۴ - عیب وقتی مخفی محسوب است كه مشتری در زمان بیع عالم به آن نبوده است اعم از اینكه این عدم علم ناشی از آن باشد كه عیب واقعا مستور بوده است یا اینكه ظاهر بوده ولی مشتری ملتفت آن نشده است . 

ماده ۴۲۵ - عیبی كه بعد از بیع و قبل از قبض در مبیع حادث شود در حكم عیب سابق است . 

ماده ۴۲۶ - تشخیص عیب بر حسب عرف و عادت می شود و بنابراین ممكن است بر حسب ازمنه و امكنه مختلف شود . 

ماده ۴۲۷ - اگر در مورد ظهور عیب مشتری اختیار ارش كند تفاوتی كه باید به او داده شود به طریق ذیل معین می گردد : 
قیمت حقیقی مبیع در حال بی عیبی و قیمت حقیقی آن در حال معیوبی به توسط اهل خبره معین می شود . اگر قیمت آن در حال بی عیبی مساوی با قیمتی باشد كه در زمان بیع بین طرفین مقررشده است تفاوت بین این قیمت و قیمت مبیع در حال معیوبی مقدار ارش خواهد بود . و اگر قیمت مبیع در حال بی عیبی كمتر یا زیادتر از ثمن معامله باشد نسبت بین قیمت مبیع در حال معیوبی وقیمت آن در حال بی عیبی معین شده و بایع باید از ثمن مقرر به همان نسبت نگاه داشته وبقیه را به عنوان ارش به مشتری رد كند . 

ماده ۴۲۸ - در صورت اختلاف بین اهل خبره حد وسط قیمتها معتبر است . 

ماده ۴۲۹ - در موارد ذیل مشتری نمی تواند بیع را فسخ كند و فقط می تواند ارش بگیرد : 
۱ - در صورت تلف شدن مبیع نزد مشتری یا منتقل كردن آن به غیر . 
۲ - در صورتی كه تغییری در مبیع پیدا شود اعم از اینكه تغییر به فعل مشتری باشد یا نه . 
۳ - در صورتی كه بعد از قبض مبیع عیب دیگری در آن حادث شود مگر اینكه در زمان خیارمختص به مشتری حادث شده باشد كه در این صورت مانع از فسخ و رد نیست . 

ماده ۴۳۰ - اگرعیب حادث بعد از قبض درنتیجه عیب قدیم باشد مشتری حق رد را نیزخواهد داشت . 

ماده ۴۳۱ - در صورتی كه در یك عقد چند چیز فروخته شود بدون اینكه قیمت هر یك علی حده معین شده باشد و بعضی از آنها معیوب درآید مشتری باید تمام آن را رد كند و ثمن رامسترد دارد یا تمام را نگاه دارد وارش بگیرد و تبعیض نمی تواند بكند مگر به رضای بایع . 

ماده ۴۳۲ - در صورتی كه در یك عقد بایع یك نفر و مشتری متعدد باشد و در مبیع عیبی ظاهرشود یكی از مشتریها نمی تواند سهم خود را به تنهایی رد كند و دیگری سهم خود را نگاه دارد مگر بارضای بایع و بنابراین اگر در ردمبیع اتفاق نكردند فقط هر یك از آنها حق ارش خواهد داشت . 

ماده ۴۳۳ - اگر در یك عقد بایع متعدد باشد مشتری می تواند سهم یكی را رد و دیگری را بااخذ ارش قبول كند . 

ماده ۴۳۴ - اگر ظاهر شود كه مبیع معیوب اصلا مالیت و قیمت نداشته بیع باطل است و اگربعض مبیع قیمت نداشته باشد بیع نسبت به آن بعض باطل است و مشتری نسبت به باقی از جهت تبعض صفقه اختیار فسخ دارد . 

ماده ۴۳۵ - خیار عیب بعد از علم به آن فوری است . 

ماده ۴۳۶ - اگر بایع از عیوب مبیع تبری كرده باشد به اینكه عهده عیوب را از خود سلب كرده یابا تمام عیوب بفروشد مشتری در صورت ظهور عیب حق رجوع به بایع نخواهد داشت و اگر بایع ازعیب خاصی تبری كرده باشد فقط نسبت به همان عیب حق مراجعه ندارد . 

ماده ۴۳۷ - از حیث احكام عیب ثمن شخصی مثل مبیع شخصی است . 

هشتم - در خیار تدلیس 
ماده ۴۳۸ - تدلیس عبارت است از عملیاتی كه موجب فریب طرف معامله شود . 

ماده ۴۳۹ - اگر بایع تدلیس نموده باشد مشتری حق فسخ بیع را خواهد داشت و همچنین است بایع نسبت به ثمن شخصی درصورت تدلیس مشتری . 

ماده ۴۴۰ - خیار تدلیس بعد از علم به آن فوری است . 

نهم - در خیار تبعض صفقه 
ماده ۴۴۱ - خیار تبعض صفقه وقتی حاصل می شود كه عقد بیع نسبت به بعض مبیع به جهتی از جهات باطل باشد در این صورت مشتری حق خواهد داشت بیع را فسخ نماید یا به نسبت قسمتی كه بیع واقع شده است قبول كند و نسبت به قسمتی كه بیع باطل بوده است ثمن را استرداد كند . 

ماده ۴۴۲ - در مورد تبعض صفقه قسمتی از ثمن كه باید به مشتری برگردد به طریق ذیل حساب می شود : ( ۱ ) 
آن قسمت از مبیع كه به ملكیت مشتری قرار گرفته منفردا قیمت می شود و هر نسبتی كه بین قیمت مزبور و قیمتی كه مجموع مبیع در حال اجتماع دارد پیدا شود به همان نسبت از ثمن را بایع نگاه داشته و بقیه را باید به مشتری رد نماید . 
زیرنویس : 
۱ - رای اصراری ۲ - ۲/۲/۱۳۷۶ مندرج در زیرنویس ماده ۲۲۰ نیز مراجعه شود 

ماده ۴۴۳ - تبعض صفقه وقتی موجب خیار است كه مشتری در حین معامله عالم به آن نباشدولی در هر حال ثمن تقسیط می شود . 

دهم - در خیار تخلف شرط 
ماده ۴۴۴ - احكام خیار تخلف شرط به طوری است كه در مواد ۲۳۴ الی ۲۴۵ ذكر شده است . 

فقره دوم - در احكام خیارات به طور كلی 
ماده ۴۴۵ - هر یك از خیارات بعد از فوت منتقل به وراث می شود . 

ماده ۴۴۶ - خیار شرط ممكن است به قید مباشرت و اختصاص به شخص مشروطله قرار داده شود در این صورت منتقل به وراث نخواهد شد . 

ماده ۴۴۷ - هرگاه شرط خیار برای شخصی غیر از متعاملین شده باشد منتقل به ورثه نخواهدشد . 

ماده ۴۴۸ - سقوط تمام یا بعضی از خیارات را می توان در ضمن عقد شرط نمود . ( ۱ ) 
زیرنویس : 
۱ - رای اصراری ۴ - ۲۲/۲/۱۳۶۶ردیف۶۴/۲۸ : به دلالت مندرجات سند رسمی ۶۲۶۷۴ كه در پرونده مورداستناد قرار گرفته است شش دانگ یك باب خانه ساخته شده در قطعه زمین پلاك شماره به بیع قطعی مورد معامله واقع شده و در سند انتقال مزبور تصریح گردیده كه طرفین معامله كلیه خیارات حتی غبن را گرچه افحش باشد ساقطنموده اند با این ترتیب دعوی خریدار به مفهوم استفاده از خیار برای مطالبه خسارت مسموع نبوده تا ارجاع به كارشناس مجوز و ضرورت داشته باشد بنابراین حكم فرجام خواسته مخدوش است 

ماده ۴۴۹ - فسخ به هر لفظ یا فعلی كه دلالت بر آن نماید حاصل می شود . ( ۱ ) 
زیرنویس : 
۱ - نظریه ۵۹۵۴/۷ - ۵/۱۱/۱۳۷۰ ا . ح . ق : به موجب ماده ( ۴۴۹ ) قانون مدنی فسخ به هر لفظ یا فعلی كه دلالت برآن نماید حاصل می شود ، بنابراین از ماده فوق الذكر و ماده ( ۶۹ ) قانون ثبت اسناد و املاك كشور چنین استنباطمی گردد كه فسخ معامله باید به طرف اعلام شود و كسی كه مدعی فسخ معامله است ضرورت دارد كه اراده خود مبنی برفسخ معامله را به طرف دیگر معامله اعلام نماید 

ماده ۴۵۰ - تصرفاتی كه نوعا كاشف از رضای معامله باشد امضای فعلی است مثل آنكه مشتری كه خیار دارد با علم به خیار مبیع را بفروشد یا رهن بگذارد . 

ماده ۴۵۱ - تصرفاتی كه نوعا كاشف از به هم زدن معامله باشد فسخ فعلی است . 

ماده ۴۵۲ - اگر متعاملین هر دو خیار داشته باشند و یكی از آنها امضا كند و دیگری فسخ نمایدمعامله منفسخ می شود . 

ماده ۴۵۳ - در خیار مجلس و حیوان و شرط اگر مبیع بعد از تسلیم و در زمان خیار بایع یامتعاملین تلف یا ناقص شود بر عهده مشتری است و اگر خیار مختص مشتری باشد تلف یا نقص به عهده بایع است . 

ماده ۴۵۴ - هرگاه مشتری مبیع را اجاره داده باشد و بیع فسخ شود اجاره باطل نمی شود مگراینكه عدم تصرفات ناقله در عین و منفعت بر مشتری صریحا یا ضمنا شرط شده باشد كه در این صورت اجاره باطل است . 

ماده ۴۵۵ - اگر پس از عقد بیع مشتری تمام یا قسمتی از مبیع را متعلق حق غیر قرار دهد مثل اینكه نزد كسی رهن گذارد فسخ معامله موجب زوال حق شخص مزبور نخواهد شد مگر اینكه شرطخلاف شده باشد . 

ماده ۴۵۶ - تمام انواع خیار در جمیع معاملات لازمه ممكن است موجود باشد مگر خیارمجلس و حیوان و تاخیر ثمن كه مخصوص بیع است . 

ماده ۴۵۷ - هر بیع لازم است مگر اینكه یكی از خیارات در آن ثابت شود . 

فصل دوم - در بیع شرط ( ۱ ) 
زیرنویس : 
۱ - درخصوص بیع شرط یا ( ( معاملات با حق استرداد ) ) به مواد ( ۳۳ و ۳۴ ) ( اصلاحی ۱۳۵۱/۱۰/۱۸ ) و ۳۷ الی ۳۹قانون ثبت اسناد و املاك مراجعه ش . 

ماده ۴۵۸ - در عقد بیع متعاملین می توانند شرط نمایند كه هرگاه بایع در مدت معینی تمام مثل ثمن را به مشتری رد كند خیار فسخ معامله رانسبت به تمام مبیع داشته باشد و همچنین می توانند شرط كنند كه هرگاه بعض مثل ثمن را ردكرد خیار فسخ معامله را نسبت به تمام یا بعض مبیع داشته باشد در هر حال حق خیار تابع قرارداد متعاملین خواهد بود و هرگاه نسبت به ثمن قیدتمام یا بعض نشده باشد خیار ثابت نخواهد بود مگر با ردتمام ثمن . ( ۱ ) 
زیرنویس : 
۱ - از نظریه ۱۰۹۴۹/۷ - ۱۰/۱۲/۱۳۷۹ ا . ح . ق : . . . بیع شرطی یا معاملات یا حق استرداد معاملاتی است كه سبب انتقال قطعی ملك نمی شوند بلكه در امر مالكیت تا پایان مدت خیار تزلزل وجود دارد و حقوقدانان براین عقیده اند كه چون العقود تابعه للقصود . . . به جهت آن كه در جامعه ما عمومٹ در چنین معاملاتی قصد و اراده حقیقی به نقل و انتقال ملك وجود ندارد بلكه منظور اصلی همان گرفتن وام و دادن بهره است و این معامله وثیقه آن معامله است لذا آن را فاقدآثار نقل و انتقال می شناسند . . . . شورای نگهبان هم حسب نظریه شماره - ۴۸۹۸ - ۱۹/۹/۱۳۶۴ چنین اظهارنظر نموده است كه : در بیع شرط خیار و نحو آن كه پس از انقضای مدت و عدم اخذ به خیار و انتفای موضوع شرط مورد معامله ملك طلق مشتری است و بنابراین ترتیبات مقرر در ماده ( ۳۴ ) اصلاحی قانون ثبت مغایر با موازین شرعی است . 

ماده ۴۵۹ - در بیع شرط به مجرد عقد مبیع ملك مشتری می شود با قید خیار برای بایع . بنابراین اگر بایع به شرایطی كه بین او و مشتری برای استرداد مبیع مقرر شده است عمل ننماید بیع قطعی شده و مشتری مالك قطعی مبیع می گردد و اگر بالعكس بایع به شرایط مزبوره عمل نماید ومبیع را استرداد كند از حین فسخ مبیع مال بایع خواهد شد ولی نماآت و منافع حاصله از حین عقد تاحین فسخ مال مشتری است . 

ماده ۴۶۰ - در بیع شرط مشتری نمی تواند در مبیع تصرفی كه منافی خیار باشد از قبیل نقل وانتقال و غیره بنماید . 

ماده ۴۶۱ - اگر مشتری در زمان خیار از اخذ ثمن امتناع كند بایع می تواند با تسلیم ثمن به حاكم یا قائم مقام او معامله را فسخ كند . 

ماده ۴۶۲ - اگر مبیع به شرط به واسطه فوت مشتری به ورثه او منتقل شود حق فسخ بیع درمقابل ورثه به همان ترتیبی كه بوده است باقی خواهد بود . 

ماده ۴۶۳ - اگر در بیع شرط معلوم شود كه قصد بایع حقیقت بیع نبوده است احكام بیع در آن مجری نخواهد بود . 

فصل سوم - در معاوضه 
ماده ۴۶۴ - معاوضه عقدی است كه به موجب آن یكی از طرفین مالی می دهد به عوض مال دیگركه ازطرف دیگراخذمی كند بدون ملاحظه اینكه یكی از عوضین مبیع و دیگری ثمن باشد . ( ۱ ) 
زیرنویس : 
۱ - رای اصراری ۱۵۷ - ۱۵/۱۲/۱۳۶۸ردیف۶۸/۵۵ : در وقوع عقد معاوضه علاوه براینكه تحقق شرایط اساسی صحت معاملات مذكور در ماده ۱۹۰ قانون مدنی و توالی عرفی بین ایجاب و قبول ضروری است اساسا برحسب مفادماده ۴۶۴ قانون فوق الذكر ایتاء و اخذ مال هم بایستی فعلیت داشته باشد كه به حكایت اوراق پرونده به ویژه اظهارات گواهان و مسجلین سند آقای علی ، احد از طرفین در مجلس عقد و تنظیم سند معاوضه حضور نداشته و شرایط اساسی صحت عقد معاوضه محقق نگردیده و بقاء مالكیت آقای حسن در قطعه زمین موضوع دعوی مستصحب است . 

ماده ۴۶۵ - در معاوضه احكام خاصه بیع جاری نیست . 




ادامه مطلب

برچسب ها: خیارات و احكام راجع به آن - بیع شرط و معاوضه مواد ۳۹۶ تا ۴۶۵ در اجاره و احكام آن مواد ۴۶۶ تا ۵۱۷ ،

چهارشنبه 20 شهریور 1392

خیارات

   نوشته شده توسط: ندا ممبینی    نوع مطلب :خیارات ،

« خیار » یعنی اختیار داشتن  و یا به عبارت بهتر مفهوم خیار در حقوق مدنی ایران عبارت است از تسلط بر اضمحلال و زایل  نمودن اثر حاصل از عقد قرارداد و 10 نوع دارد  ، اساس ماده 396 قانون مدنی ایران است .

در زیر می پردازم به شرح انواع این اختیارات و ماده 396 قانون مدنی ایران .

خیارات عبارتند از : 1- خیار مجلس ؛ 2- خیار حیوان ؛ 3- خیار شرط  ؛ 4- خیار تاخیر ثمن ؛ 5- خیار رویت و تخلف وصف ؛ 6- خیار غبن ؛ 7- خیار عیب ؛ 8- خیار تدلیس ؛ 9- خیار تبعض صفقه ؛ 10- خیار تخلف  ؛  


1- خیار مجلس :

اختیاری است که به عقد بیع ( قرارداد خرید و فروش ) اختصاص دارد و تا طرفین معامله در جلسه معامله هستند ، اختیار فسخ معامله مذكور را دارند . البته با نظر به اینکه سقوط این شرط را در هنگام یا بعد از عقد شرط نکرده باشند  در واقع منظور از مجلس در این اصطلاح یك جا و مكان فیزیكی نیست ، بلكه با هم بودن طرفین قرارداد است  . در ماده 397 قانون مدنی شرایط آن توضیح داده شده است .

۲- خیار حیوان :

در این نوع خیار؛هنگامی که معامله در مورد حیوان باشدصدق می کند و مشتری تا ۳ روز از هنگام عقد قرارداد ،  اختیار فسخ معامله را دارد . البته با نظر به اینکه سقوط آن را شرط نکرده باشند و یا مشتری در حیوان تصرف نکرده باشد .

۳- خیار شرط :

این نوع خیار ؛ برحسب شرط است ، مانند شرط معین و مضبوط بودن مدت ، مشاوره و شخص خاص .

4- خیار تأخیر ثمن :

این اختیار ؛ یعنی اینکه پس از گذشت 3 روز از معامله ، فروشنده جنس فروخته شده را تحویل نداده باشد ( در مورد فروشنده )  و خریدار مبلغ را به طور کامل نپرداخته باشد ( در مورد خریدار )  ؛ در این صورت ، این اختیار و حق است که پس از گذشت 3 روز معامله ، هر یك از طرفین معامله كه اجحافی بشرح آنچه كه ذكر شد به وی روا داشته شده باشد ، معامله را فسخ کند .


5-  خیار رویت و تخلف وصف :

در این نوع خیار ؛ فروشنده و خریدار اگر کالایی را بدون دیدن و فقط به تعریف و تمجید ؛ خرید و فروش کنند ، اختیار فسخ معامله را دارند .

6- خیار غبن :

این نوع خیار ؛ یعنی خدعه و نیرنگ و فریفتن و گول زدن که در این صورت امکان فسخ معامله وجود دارد . غبن در لغت به معنای فریفتن و گول زدن است . در اصطلاح حقوقی عبارت است از زیانی که در اثر عدم تعادل بین عوض معامله و ارزشی که مورد معامله واقعاً دارا بوده به میزان فاحش به طرف معامله یعنی مغبون وارد شده است .

در قانون مدنی هم خیار غبن رادر ماده 416 اینگونه تعریف کرده است :

« هریک از متعاملین که در معامله غبن فاحش داشته باشد بعد از علم به غبن می تواند معامله را فسخ کند »

خیار غبن مختص یک طرف معامله نیست : در میان خیارات مندرج در قانون برخی از خیارات است كه تنها به یك طرف از معامله اختصاص دارد و برای طرف دیگر حق فسخ وجود ندارد ، مثلاً خیار تأخیر ثمن مخصوص بایع است و یا خیار حیوان فقط به مشتری اختصاص دارد. در مقابل خیاراتی هم وجود دارد كه برای هردو طرف معامله و عقد خیار موجود است مثلاً خیار مجلس و خیار غبن مختص یک طرف معامله نیست و شخص مغبون هرطرف که باشد با وجود شرائط مندرج در قانون برای او حق فسخ ایجاد می شود .

خیار غبن اختصاص به عقد بیع ندارد و در سایر عقود معین نیز حسب مقتضی و شرائط عقد ممکن است وجود داشته باشد ، مانند خیار غبن در اجاره که مورد اجاره با اجاره بهاء باهمدیگر سازگاری نداشته باشد .

خیار غبن در صورتی ثابت است که غبن فاحش باشد و توضیح بیشتر در این زمینه در جای خود خواهد آمد.

غبن دو نوع است فاحش و غیر فاحش و البته گاهی قسم دیگری که غبن اَفحَش باشد را هم به این تقسیم اضافه می کنند :

6-1-  غبن غیر فاحش :

در صورتیکه غبن عرفاً قابل مسامحه باشد،غبن غیر فاحش است . این ملاکی است که در قانون مدنی پیش بینی شده است .

6-2- غبن فاحش :

همانطوریکه از بیان قبل هم مشخص می شود غبن در صورتی فاحش است که عرفاً قابل مسامحه نباشد .

ملاک ایجاد خیار فسخ وجود غبن فاحش است و معیار اساسی در فاحش بودن غبن همانطور که در ماده 417 اصلاحی قانون مدنی ذکر شده است ، عدم تعادل ارزش تاحدی که از نظر عرف قابل مسامحه و چشم پوشی نباشد .

6-3- غبن افحش :

غبن افحش به صورتی اطلاق می شود که بیشتر از غبن فاحش و تفاوت به وضوح وروشنی مشاهده شود.

شرائط اثبات خیار غبن :

 عدم تعادل بین قیمت ها :

لازم است كه اولاً غبن موجود باشد یعنی بین قیمت معامله شده و قیمت اصلی تعادل نباشد وتفاوت قیمت وجود داشته باشد وگرنه از اول خیار غبن تصور ندارد امّا در اینكه این عدم تعادل به چه میزان باشد در جای خود مورد بحث قرار خواهد گرفت .

جهل به قیمت اصلی :

در صورتی خیار غبن ثابت است که شخص معامله کننده در هنگام معامله به قیمت اصلی جاهل باشد و نداند که قیمت اصلی به چه مقدار است .

خیار غبن در صورتی موجود می شود که مغبون حین معامله جاهل به قیمت عادله مبیع در بازار باشد و الا هرگاه عالم به قیمت عادله بوده ولی به جهتی از جهات به کمتر از آن معامله نموده شده باشد ، طبق ماده 418 قانون مدنی خیار فسخ معامله را نخواهد داشت . بنابراین هرگاه کسی در نتیجه اضطرار و پریشانی با علم به قیمت اصلی مال خود را چندین برابر کمتر از قیمت بفروشد ، نمی تواند باستناد به خیار غبن بیع را فسخ نماید .

 اسقاط ضمن عقد :

«خیار غبن را می توان ضمن عقد ساقط نمود ولی اگر مغبون بتواند اثبات كند كه منظور از اِسقاط غبن تفاوت قیمت تاحد مشخصی بوده در حالی كه تفاوت ارزش بیش از حد مورد نظر می باشد خیار غبن دوباره برای او ایجاد می گردد»

7- خیار عیب :

در این نوع خیار ؛ اگر خریدار بعد از معامله بفهمد که مورد معامله معیوب بوده ، مختار است در قبول کردن جنس ، گرفتن خسارت ( ارش ) یا فسخ معامله بر اساس این نوع خیار اقدام نماید .

8- خیار تدلیس :

در این نوع خیار ؛ اگر فروشنده صفت خوب و زیبایی را برای کالایش شرط کند یا اینکه مشتری بپندارد که با این شرط ، کالا بدون عیب و نقص است ( نشان دادن ظاهری زیبا و فریفتن ) ، مشتری اختیار دارد در قبول کردن یا فسخ معامله ، بر اساس این نوع خیار اقدام نماید .

9-  خیار تبعض صفقه :

در این نوع خیار ؛ اگر مشتری دو کالا را بخرد و بعداً معلوم شود که یکی از آن دو حق و مال دیگری است ،‌ اختیار دارد در فسخ یا قبول کردن قسمت صحیح معامله و گرفتن مابقی پول خود بر اساس این نوع خیار ( اختیار ) ، اقدام نماید .

10-  خیار تخلف شرط :

این نوع خیار ؛ یعنی اینکه در معامله ای شرطی بشود و بعداً این شرط برای شرط کننده ( فروشنده یا خریدار ) ،  سالم نماند و سرپیچی کند ، اختیار فسخ معامله توسط طرف زیان دیده وجود دارد . بخصوص اگر شریطی را یكی از طرفین باید انجام دهد و در مقابل طرف دیگر باید شرطهای دیگری را انجام دهد ، این اختیار می تواند كلیه شرطهای ثانوی طرف دیگر را نیز ، ملغی نماید و بنا به یك اصطلاح فقهی و حقوقی دیگر « ذهب شرط ، ذهب مشروط » . یعنی اگر شرط اولیه انجام نشده باشد ، تمام شروط ثانویه باطل است .

 

شرحهایی بیشتر در مورد خیارات

حق فسخ در عقود جائز امری نیست كه طرفین بایكدیگر شرط نمایند و یا مشروط به جهت و شرط خاصی در ضمن عقد باشد در صورتی كه خیار فسخ در عقود لازم امری است كه بنابه رضایت و توافق طرفین عقد یا به حكم قانون و بنا به موارد خاص پیش بینی می شود .

حق فسخ در عقود جائز مشروط به اثبات هیچ امری نیست و حق مزبور از حقوق مسلم طرفین عقد محسوب می شود كه هرگاه بخواهند می توانند عقد را فسخ كنند ( ماده 186 قانون مدنی ) ولی برای اعمال خیار فسخ در عقود لازم در اغلب موارد نیاز به اثبات علت فسخ می باشد . مثلاً در خیار غبن اثبات غبن توسط مغبون شرط اعمال خیار است ( مغبون یعنی كسی كه نیرنگ خورده است ) .

حق فسخ در عقد لازم ، به عنوان یكی از حقوق مالی در صورت فوت صاحب خیار به وارث منتقل می شود ( ماده 445 قانون مدنی) ولی در عقود جائزه اصولاً عقد با فوت یكی از طرفین خود بخود فسخ می شود چنانكه ماده 954 قانون مدنی مقرر می دارد :

« كلیه عقود جائزه بموت یا جنون احد طرفین منفسخ می شود و همچنین به سفه در مواردی كه رشد معتبر است »

خیارات در قانون مدنی در مبحث بیع ذكر گردیده است . این مطلب این توهم را ایجاد می كند كه خیارات مخصوص عقد بیع ( قرارداد خرید و فروش ) هستند ولی خیارات در بقیه عقود هم جاری می شوند ولی از میان خیارات بعضی از آنها مختص عقدبیع هست كه عبارت است از خیارمجلس ، خیار حیوان وخیار تأخیر ثمن در این باره ماده 456 قانون مدنی مقرر می دارد :

« تمام انواع خیاردر جمیع معاملات لازمه ممكن است موجود باشد ، مگر خیار مجلس و حیوان وتأخیر ثمن كه مخصوص بیع است ».

با توجه به اینكه خیارات در ماده 396 قانون مدنی ذكر گردیده ، ولی مواد دیگری از قانون مدنی خیارات دیگری را نام برده اند ؛ مثل ماده 380 قانون مدنی كه خیار تفلیس را ذكر كرده است :

« در صورتی كه مشتری مفلس شود و عین مبیع نزد او موجود باشد بایع حق استرداد آن را دارد و اگر مبیع هنوز تسلیم نشده باشد می تواند از تسلیم آن امتناع كند »

در برخی از خیارات اعمال حق فسخ باید بصورت فوری باشد و اگر در زمان معمول و معقول آن انجام نگیرد ، خود بخود ساقط می گردد مثلاً خیار عیب و خیار غبن كه از زمانی كه اطلاع به عیب و غبن پیدا شد ، باید فوراً آنرا اِعمال كند در ماده 435  درباره خیارعیب آمده است : « خیارعیب بعد از علم به آن فوری است » و در ماده 420 در باره خیار غبن آمده است : « خیار غبن بعد از علم به غبن فوری است » . در مقابل انواعی از خیارات است كه قید فوریت را ندارند ولی برای اعمال آن مدتی تعیین گردیده است كه اگر در آن مدت اعمال نگردد خود بخود ساقط می گردند .


برچسب ها: خیارات ، خیار مجلس ، خیار حیوان ، خیارشرط ، خیار تأخیر ثمن ، خیاررویت و تخلف وصف ، خیار غبن ،